Предмет договора управления МКД

- оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

- предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

- осуществление иной направленной на достижение целей управления деятельности.

                                                                                                                                                             п.2ст.162 ЖК РФ

Заключение договора управления МКД

Договор управления МКД заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Условия договора управления утверждаются решением общего собрания собственников.

Договор управления заключается с каждым собственником помещения в доме.

Собственники помещений в доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Договор управления считается заключенным при условии его подписания собственниками, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

                                                                                                                                                             п.1ст.162 ЖК РФ

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

                                                                                                                                                             п.4ст.162 ЖК РФ

Существенные условия договора управления МКД

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

                                                                                                                                                        п.3ст.162 ЖК РФ

Срок действия договора управления МКД

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений, договор управления МКД заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет

                                                                                                                                                       п.5 ст.156 ЖК РФ

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

                                                                                                                                                       п.6 ст.156 ЖК РФ

Если иное не установлено договором управления МКД, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

                                                                                                                                                       п.7 ст.156 ЖК РФ

Изменение и (или) расторжение договора управления МКД

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

п.8 ст.162 ЖК РФ

Гражданское законодательство предусматривает расторжение договора в следующих случаях:

·         по соглашению сторон: стороны договора управления согласны расторгнуть договор, в этом случае с прежней управляющей организацией подписывается соглашение о расторжении договора.

·         по основаниям, предусмотренным в самом договоре: сторонами в  договоре управления МКД предусмотрены основания и порядок расторжения договора.

·         по основаниям, предусмотренным ГК РФ: договор, может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств, признается ГК РФ существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько сильно, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор, может быть расторгнут в судебном порядке.

·         по основаниям, предусмотренным другими законами: ст. 161 ЖК РФ предоставляет общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме право в любое время изменить способ управления МКД.

Такое решение должно повлечь расторжение договора с управляющей организацией, в соответствии с которым эта управляющая организация  управляла домом.

·         по решению суда: при существенном нарушении договора управления МКД. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Нарушения должны быть подтверждены документально.

ст. 450, 451 ГК РФ

Собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания вправе отказаться от исполнения договора управления МКД в одностороннем порядке, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

п.8.2 ст.162 ЖК РФ

ВЫВОДЫ:

 1. Условием для одностороннего расторжения собственниками договора управления должно быть не просто спонтанное и необоснованное решение общего собрания, а наличие фактов ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора управления.

2. Как зафиксировать и доказать невыполнение договора управления со стороны управляющей организации:

- результаты проверок органа уполномоченного в сфере жилищного контроля – Государственной жилищной инспекции;

- результаты проверки органа местного самоуправления на основании обращения собственников по вопросу невыполнения управляющей организацией своих обязательств;

- акты о нарушении условий выполнения договора управления, составленные с участием Совета МКД (иных уполномоченных собственниками лиц).

Подробнее способы контроля за деятельность управляющих организаций описаны в Разделах 4,5.

3. Для расторжения договора управления недостаточно только лишь принять решение об этом на общем собрании, необходимо соблюдать саму процедуру расторжения договора

·          необходимо подписать соответствующее соглашение,

где предусмотреть порядок передачи технической документации, самого объекта - многоквартирного дома, возмещения убытков, которые могут возникнуть у любой из сторон;

·         при одностороннем расторжении договора в случае отказа

 управляющей организации, такой договор должен быть расторгнут в судебном порядке.

ВАЖНО!!! Принимая решение об отказе от управляющей организации, собственники, как правило, одновременно выбирают новую управляющую организацию, либо иной способ управлении, например, создают ТСЖ.   Необходимо помнить, что новая управляющая организация может приступить к управлению МКД только после полного завершения процедуры расторжения договора управления с предыдущей. Иной подход создает почву для возникновения «двойных» управляющих организаций и «двойных» квитанций.

Рекомендуем также, чтобы новая управляющая организация и Совет дома принимали участие  в приемке, как самого объекта, так и технической документации, с составлением соответствующих актов.